【話題】「事故物件」に告知義務はある？見分け方は？気になる噂を専門家が解説

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春からの新生活を見据え、部屋探しをする人がピークを迎える2～3月。「少しでも安く、良い物件に住みたい」という願いは、学生も社会人も同じ。しかし、条件に対して賃料が安すぎると、それはそれで不安になるようで……。「教えて！goo」には、「とても良い物件を見つけましたが、もしかしたら、何らかの事故物件なのでは？」という質問が投稿されている。気になる事故物件の噂について、真偽のほどを不動産会社に聞いた。

■事故物件の「告知義務」はいつまで？

いわゆる「事故物件」を貸す場合、借り主に対する告知義務が存在する。これは一体、どのような定義になっているのだろう？事故物件専門サイト「成仏不動産」の運営者を直撃した。

「事故物件の告知義務はありますが、内容は曖昧で、期間についての定義は今の所ありません。そもそも、何が事故物件に当たるのかも線引きが曖昧です。ごく一般的には、事故物件＝人が亡くなったことがある物件を指しますが、亡くなり方などによっては事故物件ではないケースもあります」（成仏不動産）

他殺や自殺などで人が亡くなった物件は事故物件と見なすことが多いが、例えば家族に看取られて病死した場合、事故物件とは言い難い。一方、孤独死などで月日がたってから発見された場合は事故物件になる可能性もあるとのこと。

「事故物件かどうか判断するのは、不動産所有者やオーナー、取り扱っている不動産会社となるので、認識は曖昧ですし、『死』への捉え方もさまざまです。また、できるだけ事故物件にはしたくないという心理も働くので、事実を隠すこともあります」（成仏不動産）

線引きは難しいが、不動産取引では、入居者・購入者が嫌悪感を抱くような事実は原則伝えなければならないという。

■二人目以降の入居者には告知しなくてもよい？

事故物件の場合、「直後の入居者」には教えなくてはならないが、「亡くなった後、二人目以降の入居者」には教える義務はないという説がある。

「この質問は、不動産所有者やオーナー、不動産会社からもよくいただきます。答えはウソです。しかし、一部では不動産の常識のように考えられています」（成仏不動産）

真っ赤なウソなのに、なぜこのような風潮ができたのだろう。それは、過去の判例内容によるものだという。

「あるオーナーが、所有するアパートで自殺した借り主の遺族（連帯保証人）に対して損害賠償請求を行った裁判があります。オーナーの主張は『今後当該アパートの全部屋について、賃貸募集をする際には永久に入居希望者へ自殺があったことを伝えなければならなくなった。そうなると誰も入居してくれないのでその損害賠償をしろ』というものです。この『永久に』がポイントです。これに対して裁判官は、『自殺があった部屋にのみ告知義務はあり、一人の入居者が入ればその次の入居者にまで告知する必要はない』という見解のもと損害賠償額を決めたのです。永久に説明し続けると膨大な金額になってしまうのもあり、こうした見解がなされたのでしょうね」（成仏不動産）

そして、この内容が不動産業界に広まったのだとか。

「ただ、こちらはあくまでも損害賠償請求額を決めるために出た判例であり、今後同じ裁判を行ったら違う判例が出る可能性もあります。入居者の気持ちを考えれば、嫌悪する内容は事前に伝えておくのがトラブルを防ぐためにもよいと思います」（成仏不動産）

■事故物件を見分けるには「聞き込み」が有効！

とはいえ、真実を隠されてしまったらお手上げだ。内見のときなどに見分ける方法はないのだろうか？

「確実に見分けるのは難しいですが、一般的に、一部屋だけキレイにリフォームされている場合は事故物件の可能性があると言われます。ただ、老朽化のため空き部屋から順にリフォームしている場合があるので一概には言えません」（成仏不動産）

どうしても事故物件には住みたくない人は、まず不動産会社選びに注意しよう。

「地元の不動産会社や管理会社などは、その物件に何があったか知っている場合が多いです。知っていて言わない場合は告知義務違反になります。それでも心配なら、その物件の近隣の方や地元のスーパーの店員などへ聞き込みしてもよいかもれませんよ」（成仏不動産）

何か事件があったかどうかはSNSなどでも調べられるので、便利な時代になったといえる。新生活のスタートを気持ちよく切るためにも、部屋探しは慎重に行おう。