【社会】恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化・空室化・スラム化の波 [ボラえもん★]

ボラえもん ★

高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。
大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション　次に来る空き家問題』（日本経済新聞出版社）より一部を抜粋・編集し、老朽マンションの現状を解説していきます。

■老いていくマンションの現状
ここでは、マンションストック※の現状についてみておこう。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもあったが、
現在は8万～10万戸程度にまで減った。分譲マンションのストックは全国で665.5万戸（令和元年末時点）に達する。

※中古や新築でも在庫で売りに出されているマンションのこと

マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.33（2015年国税調査）をもとに算出すると1551万人に達する。
665.5万戸のうち1981年6月以前に建設された旧耐震マンションは104万戸（全体の16％）、1971年4月以前に建築された旧・旧耐震のマンションが18万戸となっている。

ちなみに、旧耐震基準とは、1968年に発生した十勝沖地震の被害発生を踏まえ、1971年の改正により、鉄筋コンクリート造の帯筋の基準を強化したものである。
中地震（震度5程度）に耐え得る基準となっているが、大地震（震度6強～7程度）へは対応していない。

新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震の被害発生を踏まえて1981年に策定されたもので、
中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことの確認を追加したものである。

都市部においては特にマンション住まいの人は多い。
マンションが最初に登場したのは1950年代半ばで、これ以来、共同住宅を区分所有して持つという形式が普及していった。

しかし、今後マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、2024年には140万戸（2014年の3.2倍）、2034年には277万戸に達する。
この後についても増加の勢いは止まらない。

一方、東京都について見ると、2013年末のマンションストック165万戸のうち、旧耐震は36万戸（全体の22％）、旧・旧耐震の割合は7万戸（全体の4％）となっている。
東京都では、旧耐震、旧・旧耐震の割合が全国よりやや高くなっている。
旧耐震のマンションが多く分布しているのは、区部では城西・城南地区、市町村部では多摩ニュータウンなど大規模団地を抱える多摩市や
、八王子市、町田市が多くなっている。旧・旧耐震については、町田市や東久留米市が高い比率となっている。

今後のストック老朽化については、築40年超のマンションは、2023年には12.6万戸（2013年の3.4倍）に達する。
東京都では全国よりも老朽化のペースが速い。全国と同様、この後の増加の勢いも止まらない。

マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいく。いわゆるマンションが直面する2つの老いである。
国土交通省「分譲マンションの現状と課題」（2013年）によれば、マンションで住んでいる人が60歳以上のみの割合は、
1970年以前の建築では、52％、1971～1980年の建築では48％に達する。
また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代の割合は8％にすぎなかったが、2013年度には50％に達している。

マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、
いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられない。

■古い物件で進む「空室化」「賃貸化」…スラム化の危険
マンションはまた、時間の経過とともに、空室化、賃貸化が進んでいく。総務省「住宅・土地統計調査」（2018年）によれば、
マンションの空室率は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20％超が23.8％に達する。
一方、国土交通省「マンション総合調査」によれば、マンションの空室率は全体では2.4％に過ぎないが、
1974年以前完成のマンションでは空室戸数が10％超の物件が増え、1969年以前になると空室戸数が15％超の物件が増えていく。

いずれの統計でも、築40年を超えると、マンションの空室率が高まっていくことがわかる。
今後、築40年超のマンションが増えていくことを指摘したが、これらのマンションは、その時には空室率も高くなっていることになる。

（以下略、全文はソースにて）
https://news.yahoo.co.jp/articles/c3ea0fb2e653d9c30d68f19145d7ca8d4a086022?page=2