【社会】住宅ローンの落とし穴　低金利でも株式よりハイリスクな投資

すゞめ ★

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20151108/ecn1511080830002-n1.htm
2015.11.08

住宅ローンの金利が低迷を続けている。おそらく、日本に住宅ローンという制度ができてから、今ほど低金利が続いたことはなかったはずだ。
だから「今こそ住宅の買い時だ」ということを主張する人がいる。それはある意味、真実。折よく異次元の金融緩和が行われており、銀行の審査もユルユルになっている。彼らは低金利でも住宅ローンを貸したくて仕方がないのだ。
しかし、いくら低金利だと言っても住宅ローンが借金であることに違いはない。１００万円を固定金利１％、３５年返済で借りると、総計で約１１８万円を返済することになる。
失業や収入減によって途中で住宅ローンが払えなくなれば、買った物件を売却して一括返済するしかない。だが、売却額がローンの残債に届かない場合は、自己資金を上乗せして返済する必要がある。
多くの場合、それができなくて自己破産に陥ってしまう。何千万円もの住宅ローンを組むということは、自己破産のリスクを背負うことでもある。

これは、考えようによってはレバレッジを効かせた最長３５年間の投資と同じだ。購入した住宅の資産価値が変動することで、大負けや大勝ちがある。そういう意味では株式投資と似ていなくはない。
ただ、株式投資との大きな違いは２つ。第１に株式投資と比べてレバレッジを効かせ過ぎている。住宅価格は株価ほど短期間で大きく変動しないが、中長期では数倍、あるいは数分の１になる。
第２は、レバレッジを効かせた最初の投資額を最長３５年間返済し続ける義務を負う。ただし、途中精算（売却）も可能。個人が株式を売買する手法に、信用取引という仕組みがある。
簡単に言えば、手元資金の３倍まで株が買えてしまう。もうかるときは３倍もうかるが、損するときも同じ。

住宅購入の場合、仮に自己資金が１割だったら、１０倍のレバレッジを効かせた投資だとみなすこともできる。そこだけを見ると、株式の信用取引よりもハイリスクだ。
買った住宅が１０年後、購入額の２倍で売れれば投資効率は単利で年１００％。１０年で１０倍。ものすごい利回りだ。
逆に半額に値下がりしたところで処分すればマイナス５００％。恐ろしいリスクではないか。しかし１０年の間は購入した住宅に住んだのだから、投資額の５倍の損失額は、その間の住居費だと自分を慰めるしかない。
ただし、その損失額が同様の住居を賃借した場合の１０年間の賃料総額よりも大幅に割高だったら、後悔は深くなる。
現在、日本の経済社会は人口減少によって緩やかに衰退している。今後、住宅に対する総需要が増大し続けることはない。ところが、供給は続く。住宅に対する「投資」環境は悪化し続ける。
低金利でも、安易に住宅ローンを組むのはハイリスクな投資だと理解するべきだ。

【社会】住宅ローンの落とし穴 低金利でも株式よりハイリスクな投資

【社会】住宅ローンの落とし穴　低金利でも株式よりハイリスクな投資