【バブル崩壊】｢習近平氏ですら打つ手なし｣中国の不動産バブル崩壊が避けられない"これだけの理由" [ごまカンパチ★]

ごまカンパチ ★

https://president.jp/articles/-/54086
　中国経済はこれからも拡大を続けるのか。元みずほ証券シニアエグゼクティブの土屋剛俊さんは
「不動産大手・恒大集団の経営危機は、不動産バブル崩壊の予兆だ。中国政府がこれまで延々と続けてきた『GDP成長率の維持政策』も、同時に破綻の危機にある」という――。

■恒大集団のデフォルトは氷山の一角にすぎない
中国の不動産大手・恒大集団の経営危機が市場の注目を集めている。事態はどれくらい深刻なのだろうか。地獄の断末魔の叫びの第一声なのか、大山鳴動して鼠一匹なのか。
新聞やテレビの報道では、楽観的な見方が多い。たとえば、よく見られる論調は
「恒大の債務自体は大きいが、有利子負債は10兆円程度で、この程度の額は中国政府がその気になれば余裕で処理できる」というものだ。

本件を考える上で重要なのは、一つの不動産会社が倒産するかどうか、ということではない。恒大が潰れるかどうかは話のきっかけにすぎず、ある意味で些末な問題である。
後述するように、中国の不動産市場は、高騰しすぎて「バブル」になってしまった。
この市況が崩壊した時、中国経済にはどのような影響を与えるのか。習近平国家主席が率いる中国政府はこの問題を適切に処理することができるのだろうか。
本稿では、中国政府が不動産バブルの崩壊を回避しつつ価格を正常化させる具体的なプロセスとその実行可能性について検討してみたい。

■そもそも中国の不動産はバブルなのか
中国の不動産市場全体について楽観派の主張は、「不動産市況については、中国だけはコントロール可能で、暴落は回避できる」というものだ。
その主な根拠は、中国は日本のバブル崩壊やサブプライムの問題を十分研究しており、かつ中国政府に体力もある。
そのためシステム不安や経済の混乱を招かずにこの問題を収束させることが可能だ、というものだ。
一見すると説得力があるように思えるが、精神論にすぎない。
筆者はさまざまな文献を探したが、「具体的にどうするのか」という踏み込んだ説明しているものは見当たらなかった。よって楽観論に安易に与することは危険である。

そもそも中国の不動産はバブルなのか。
何をもって「バブル」と定義するかにもよるが、不動産価格が高いかどうかの一般的目安は平均年収と物件価格の倍率だろう。
とりあえず年収の5～6倍であれば正常ということだろうか。

まずは中国人の年収であるが、中国人の平均年収は都市部の平均でホワイトカラーが平均175万円程度、北京で320万円程度であると思われる。
また中国国民の50％が年収18万円程度にとどまる可能性があるという報道もある。

一方、不動産価格をみると、以下のようになっており、主要都市の平米単価が平均で5万5000元程度。
1戸あたり85平米とすると85×55000×18＝8400万円程度であり、年収との倍率を計算すると、北京の年収ベースで26倍、平均年収が175万円の場合、48倍程度である。
中国の主な都市と日本を比較すると以下のようになる。

中国主要都市の平均不動産価格（平方メートル）出典＝Bloomberg
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中国3都市と東京の不動産価格指数出典＝Numbeo
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都市別の平均年収に対する不動産価格の割合出典＝Numbeo
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グローバルに比較しても中国が突出していることがわかる。
これをみる限りにおいては「中国の不動産価格は異常に高騰しておりバブル状態である」と断定しても良いだろう。

いずれのアセットクラスにおいても高過ぎる価格はいずれ必ず調整される。
そして通常の場合は、じりじりと上がった価格が限界に達すると何かのきっかけで暴落する。これが歴史の示すところである。

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