【経済】マンション建て替えに商機　大規模プロジェクト相次ぐ　不動産大手が研究組織設置

1 ：和三盆 ★ ：2017/08/17(木) 07:14:10.69 ID:CAP_USER9.net

2017.8.16 20:57
　不動産市場で、老朽化した分譲マンションの建て替え事業を強化する動きが相次いでいる。新日鉄興和不動産（東京都港区）は「マンション再生総研」という新組織を発足、建て替えに関する東京大学との共同研究に乗り出した。旭化成不動産レジデンス（同新宿区）は９月から都内で、野村不動産も千葉県内で、それぞれ建て替え事業を進める。

　国内では築４０年以上の分譲マンションが既に約６３万戸（平成２７年末時点）に上り、今後も“建て替え適齢期”の物件が増えることから各社は事業ノウハウを磨き、需要を取り込む狙いだ。

　分譲マンションの建て替えには区分所有者の５分の４以上の賛成が必要だが、費用負担など経済的な理由や、心理面など住民個別の事情などで合意が得られず、老朽化しても建て替えが進んでいない状況がある。２７年末時点で、建て替えを完了している物件は３％に満たないとのデータもあり、潜在需要は大きい。

　新日鉄興和不動産は東大の「高齢社会総合研究機構」と連携し「超高齢社会に対応したマンション建替問題研究会」を設立。マンション所有者の反対理由などを分析し、住民の高齢化が進むほど合意形成が難しいとされる建て替え問題の解決の道を探る。研究成果を情報発信するなどして、建て替えの促進につながるようにする考えだ。

　同社は既に計１８カ所で建て替えに携わっている。今後、年間３、４件ペースで建て替えプロジェクトを増やす計画を進めており、今回の研究成果を事業推進に反映させていく。

　一方、旭化成はこれまで、単棟型のマンションと団地型を合わせ２８カ所で建て替え事業を展開。９月からは民間分譲マンション第１号の「四谷コーポラス」（東京都新宿区）の建て替え工事に着手する。

　四谷コーポラスは築６１年を迎える。敷地規模が限られた小規模マンションで、建て替えても部屋はそれほど広がらず居住者の負担額も小さくないが、立地条件の良さから区分所有者の９割が再建後のマンションを再取得するという。

　野村不動産が手掛けるのは千葉県内で最大規模となる「若潮ハイツマンション建て替え事業」（千葉市美浜区）だ。コスモスイニシア、長谷工コーポレーションと共同で１３棟５００戸の団地を、９棟１００９戸（このうち分譲は約８６０戸）へと大型化する。

　各社とも、さまざまな形態の建て替えに携わることでノウハウの蓄積を加速する方針だが、市場活性化には「高齢者が住みやすいマンション」の在り方などの提案力が一段と問われることになりそうだ。（伊藤俊祐）

http://www.sankei.com/smp/economy/news/170816/ecn1708160028-s1.html
http://www.sankei.com/images/news/170816/ecn1708160028-p1.jpg

54 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:26:27.77 ID:QD/BUGx20.net

>>50
その同意が得られないんだよ

マンションって最初は「新築を買える層」だけしかいないけど
数年〜十数年経つと、今度は「中古しか買えない層」が入ってくる
さらに古くなると「築古マンションしか買えない層」も入ってくる

古くなるに従って、解体費・引越し費・建替え中の費用その他を支払えない層が増えるんだから
4/5の同意ってのはかなりきつい

55 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:26:50.95 ID:3Ig48iID0.net

なぜ同意が難しいかというと言うまでもなく
カネの問題なんだよな
定年退職した年寄りばっかで
自分らの生活だけで大変なのに
どうやって資金捻出するんだという
当たり前の話でｗ

56 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:30:04.32 ID:bWzf0Omp0.net

高層化することで元が取れるなら。
計算上採算が取れる物件てどれだけ有るんだろう。

57 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:30:19.72 ID:3Ig48iID0.net

容積率緩和して高層化して一部分譲することによって建て替え費用は安くできるけどゼロになるわけじゃない

58 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:30:30.14 ID:cKASf8330.net

>>54
一般的にはそうだろうけど、

うちのマンションは、築２０年経ったけど、
最初の購入層より約１０００万高い価格で購入しているわ。
５８００万のマンションが６９００万で売りに出されている。
最初４５００万のマンションが５５００万で売れた。

59 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:30:50.39 ID:vOEhR5nK0.net

防火地域に変わっていたりするともう大変

60 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:31:32.43 ID:Puo+Tx940.net

戸建てがいいなマンソンとはよく言ったもんだ

61 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:31:44.53 ID:IvxRalTb0.net

首都圏はこういうの楽しくなる時代だわな
誰も引き取らない物件とかさ

62 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:32:02.43 ID:cKASf8330.net

>>54
それで、言いたかったことは、
最初の購入層が歳をとって（定年退職前後の人がチラホラ）、
中古購入層が若いファミリー。

建替えとなると、最初の購入層は無理だろうということ。

63 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:32:05.03 ID:QD/BUGx20.net

>>58
築20年ってことは、容積建蔽が厳しいな
立替の時に揉める物件だから、立替前に売り払うのが吉やな

64 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:32:23.90 ID:xM4DYnO80.net

ヨーロッパとかアメリカと違って、日本は土地が少ない地震大国の島国だからな
100年マンションに住みたいなら、外国に移住するしかない

65 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:33:58.45 ID:IvxRalTb0.net

移民受け入れと、上京組で地価を保つしかないわな

66 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:34:23.49 ID:3Ig48iID0.net

タワーマンション化して既存の部屋数よりも多く分譲して限りなく負担ゼロにすることも可能だが
土地がかなり広くないとね
郊外ならニュータウンとかあるけど
容積率の関係で難しいし
都市部はそういったとこはかなり少ない

67 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:35:02.87 ID:+xSblexj0.net

人口減ってスカスカになる国のマンション建て替えてどうすんの

68 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:35:40.93 ID:trcI/6bS0.net

五輪後、建築倒産と恐慌になるなあ

69 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:35:56.20 ID:cKASf8330.net

>>63
大抵のマンションは建替えは厳しいと思うわ。
うちは無理だと思う。
売るつもりはない。
売っても、同じレベルの立地・広さのマンションは買えないから。
８千万以上する。無理。

昔のマンションで敷地の広いマンションは建替えやすいだろうけど。
近所には、そういうマンションはある。築５０年くらいのマンション。
不動産屋さんが言うには玄人に好まれるマンションと言っていた。

70 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:39:08.26 ID:xHrKfX6B0.net

>>21
設備が持たない。
耐震や設備の更新を考えたら建て替えがいい。

71 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:39:21.37 ID:M5CKta5F0.net

建替え時に戸数を増やして販売できるマンションなんて限られるよな

72 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:40:39.96 ID:vk0y5ZRK0.net

これと移民が安倍ＧＤＰ上げのメインディッシュ

73 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:42:36.06 ID:CIOux48H0.net

結局、住民の所得や年齢構成以前に、容積率の問題
容積率の余裕（つまり増床可能性）で建て替え費用が決まるから

74 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:42:41.69 ID:xHrKfX6B0.net

建て替えマンションは容積率の緩和をしなければ難しいね。
あと４分の３ぐらいにして貰わないと

75 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:42:42.04 ID:trcI/6bS0.net

なるほど
余らせて移民団地にするんか

76 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:44:40.64 ID:UrLlKgc90.net

一生に一度の買い物を二度するのはなかなか難しい
カネも相当かかる
建て替える頃には老い先は短い

77 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:46:09.39 ID:44t3jTga0.net

何も考えてないだろ。
いまの不動産業界を一日でも延命することしか考えてないし、それはどの業界も。
小難しいことを言って補助金やら優遇処置を引き出して、税金にたかるだけ。

78 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:47:06.36 ID:Xh6RZo8u0.net

これから中古マンションを買う際には居住者の平均年齢も把握しておく必要があるかもな。
購入しました、来年建て替え工事に入りますじゃ若い者は一瞬で破産するし。

79 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:55:01.75 ID:QD/BUGx20.net

>>78
大規模修繕前に売るパターンも多い

大規模修繕も、毎月の支払いを少なくみせるために最小限にして
大規模修繕の時に数十万〜を支払う必要があったりする。
そういうのが嫌で、大規模修繕直前に売り払う人が結構いる。
中古マンション買った途端
管理組合「はい。大規模修繕やるから○十万はらってね＾＾」
なんてことになるケースが案外多い。

80 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 09:55:34.44 ID:7XtzRIy00.net

>>21
マンションや団地だって定期的に塗装し直したり防水工事すれば余裕で１世紀くらいは使えると思うんだけどね

ただ基本的に高度成長期の住宅不足を補うために作ったので、管理も適当

あとは日本は耐震強度という足かせがあるのが大きい
同潤会アパートなんて歴史的建造物も耐震強度が全くないからやむを得ず取り壊しになった

81 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:10:24.61 ID:vOEhR5nK0.net

>>69
不動産屋が喋るならたいした物件ではないなw

82 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:18:03.09 ID:vOEhR5nK0.net

若い頃は子育てもあるし、老後は駅から3分以内でないと苦痛だから二段構えくらい考えて計画するべき

83 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:27:19.17 ID:LU0zxt6a0.net

これから家が余っていくのに、戸数を増やして建て替え費に充てようという算段はいつまでもは通用しない
全額自費で建て替えたらいくらかかるんだ？

84 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:34:59.99 ID:AJx1M81h0.net

>>25
埋まってるからどうしようもない
専有部分が水漏れしたら現存の配管を共用の引き込みの部分でぶった切って破棄
必要に応じて壁に穴開けて剥身で室内にベタ配管

85 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:41:18.62 ID:44t3jTga0.net

>>83
最後はカプセルホテルみたいになるのかな。

86 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:46:15.90 ID:EwGA8MjZ0.net

>>1
かなり古い施工でも60年持つってことか
まあ鉄筋建物の減価償却も47年だしそのくらいもたないとおかしいよな

87 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 10:58:48.18 ID:cKASf8330.net

>>81
いや。あれはいいと思う。
敷地がとても広く、立地も抜群。
敷地が広いと、普通は立地が悪いのだが、立地もいい。

昔、雑誌で東京のマンションのランキング１位になったマンションのすぐ傍にある。

88 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 11:15:33.05 ID:hSyL1yOY0.net

>>74
2倍の容積にして残りを分譲しないと建築費は賄えない

89 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 11:38:49.23 ID:q3/RVQ1t0.net

建て替える金が無い人は所有権と引換に他の中古物件に引越し
これしか無いでしょう

90 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 11:51:34.47 ID:oUzQ+kGG0.net

市街地に建っているのにプロパンガス物件となっているマンションには要注意。
もしも向かいの道路まで都市ガスが来ているのにプロパンガス物件だったら、管理組合で都市ガスに変えることを決めておいた方が困らない。
都会住まいなのに建物まるごと入居者が好きなガス会社を選べないというのは、自ら資産価値を落としているってことなんだよ。
プロパンガスで得をするのは一棟丸ごと賃貸に出す側の大家と管理会社だけだよ。

91 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 12:10:56.25 ID:vOEhR5nK0.net

>>90
都市ガステロとかの心配だってこれから増える
プロパンガスのメリットもあるだろ

92 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 12:23:33.27 ID:JDSR+6hO0.net

建て替えの同意を得て、資金もあって、順調に解体まで行ったとして、誰が建てるんだ？
人いねーぞw
おそらく、最小限のコストで計画するだろうから低単価、臨時の住み替え期間を減らすために工期圧縮の突貫工事。
やるやついるかってーの。
今でさえ下請け泣いてるのに(´；ω；｀)

93 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 13:54:52.26 ID:i75jvkoq0.net

容積増やすのがほぼ不可能なタワマンとかどうすんだろ

94 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 14:59:42.59 ID:dr06GFIZ0.net

マンションなんて一生住むもんじゃないんだよ
マンションなら賃貸の方がマシなんだよ設備古くなったら気軽に引っ越し
新築で舞い上がる前に築40年のマンションの姿をみてから検討すべきたね

95 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 15:08:23.37 ID:N3S5A6fu0.net

タワマンとかどう見たって建て替えなんて考えて作られてないよな
建て替えできるマンションなんてホント限られてるわ

96 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 17:24:08.96 ID:44t3jTga0.net

>>94
だめだよー。
新築を喚起しないと経済効果が低いから、頭悪いひとが大金をローンで買ってくれないと困る。

97 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 18:25:05.17 ID:dltt7Xih0.net

ドトールコーヒーは悪の結社、創価学会の
一員だ
集団ストーカーを行なってる
エクセルシオールカフェ赤羽東口店(現在ドトールグループ サンメリー赤羽店)閉店は証拠隠滅
ドトールも創価も法的措置を取らないのは
事実だからです
当時のドトールコーヒー社長 17年4月左遷サンメリー社長へ
とうきょうときたくあかばねは
そうかのまち

「平和があるように」と挨拶しなさい。

(新約聖書『マタイによる福音書』10章12節から)hjkっっbっっっっhy

98 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 20:05:23.27 ID:FW4WdshQ0.net

>>85
モジュール化されてメンテナンス維持管理も簡単な現代の中銀カプセルタワーになるのかｗ
50年前の有名デザイナーズマンションじゃあれが限界だったけど

99 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 21:14:31.06 ID:ZGQFP7lA0.net

>>24
古い建造物はもう二度と作れないから勿体ないな

100 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 21:41:54.22 ID:dffx5DtX0.net

>>23
築50年手前のビル管理組合の理事長だがここにきて配管の水漏れとか外壁の爆裂が増えてきてﾔﾊﾞｽ
スケルトンインフィルが裏山

101 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 22:20:11.09 ID:6yi89Lo2O.net

うちの社宅、耐震工事に耐えられないらしい…

102 ：名無しさん＠１周年：2017/08/17(木) 22:30:50.47 ID:VzopnDmS0.net

>>7
たわわまんこ？

103 ：名無しさん＠１周年：2017/08/18(金) 00:00:00.55 ID:NQ74Sp0H0.net

建築関係だが、そもそもマンションなんか住んでるやつは頭悪すぎ

電気、水道、ガス全部10年ぐらいでメンテ必要だぞ

メンテ考えられずにある建物多すぎ

後リフォーム時に電気水道ガス直さないで壁紙だけ変えてる物件多すぎ